Directive EPBD 2026 : Obligations européennes et transposition en France
Directive EPBD 2026 : quelles obligations pour les bâtiments en Europe et où en est la France ?
La réglementation énergétique des bâtiments franchit une nouvelle étape en Europe. Avec la directive EPBD (UE) 2024/1275, l'Union européenne renforce les exigences de performance énergétique des bâtiments existants et neufs afin d'atteindre un parc immobilier à émissions nulles d'ici 2050.
Pour le secteur tertiaire, les échéances se rapprochent : de nouvelles normes minimales de performance énergétique doivent notamment permettre de traiter les bâtiments les moins performants dès 2030, puis en 2033.
Mais où en est la France ? Alors que la directive devait être transposée au plus tard le 29 mai 2026, sa transposition demeure incomplète. Les professionnels de l'immobilier doivent donc articuler les futures exigences européennes avec les dispositifs français déjà applicables, notamment le Décret Tertiaire et le Décret BACS.
Voici les principales dispositions de la directive EPBD, son calendrier et ses conséquences pour les propriétaires, gestionnaires immobiliers et responsables énergie.
Qu'est-ce que la directive EPBD ?
La directive EPBD (Energy Performance of Buildings Directive) est le cadre réglementaire européen consacré à la performance énergétique des bâtiments.
Sa dernière refonte, adoptée le 24 avril 2024 sous la référence directive (UE) 2024/1275, est entrée en vigueur le 28 mai 2024.
Elle poursuit un objectif central : transformer progressivement le parc immobilier européen en un parc à émissions nulles d'ici 2050, en réduisant les besoins énergétiques, les émissions de gaz à effet de serre et la dépendance aux énergies fossiles.
Elle repose notamment sur quatre leviers :
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Accélérer la rénovation des bâtiments existants, en priorité les moins performants.
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Renforcer les exigences applicables aux bâtiments neufs.
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Encourager les énergies renouvelables et la décarbonation des équipements.
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Améliorer le suivi, l'automatisation et le pilotage de la performance énergétique.
La directive définit des objectifs communs, mais laisse aux États membres la responsabilité de préciser une partie des modalités nationales de mise en œuvre.
Source : Commission européenne – Directive EPBD.
Quelles sont les principales échéances de la directive EPBD ?
Transposition dans les États membres
Échéance générale fixée au 29 mai 2026.
Bâtiments publics neufs
Exigence de bâtiments à émissions nulles dès le 1er janvier 2028.
Premiers seuils de performance
Normes minimales pour le tertiaire et bâtiments neufs à émissions nulles.
Renforcement des exigences
Deuxième seuil de performance pour les bâtiments non résidentiels.
Parc immobilier à émissions nulles
Objectif européen de décarbonation du parc immobilier.
Sources : directive (UE) 2024/1275, articles 7 et 9 ; Commission européenne.
Bâtiments tertiaires : quelles obligations pour 2030 et 2033 ?
C'est l'une des nouveautés majeures de la directive EPBD : l'introduction de normes minimales de performance énergétique pour les bâtiments non résidentiels existants, appelées Minimum Energy Performance Standards (MEPS).
L'article 9 de la directive fixe deux étapes.
Premier seuil national de performance défini à partir des 16 % de bâtiments non résidentiels les moins performants du parc de référence.
Deuxième seuil, plus exigeant, défini à partir des 26 % de bâtiments non résidentiels les moins performants.
À retenir : ces pourcentages servent à déterminer les seuils de performance. Ils ne constituent pas des objectifs individuels de réduction de consommation.
Concrètement, chaque État membre doit déterminer des seuils maximaux de consommation énergétique, exprimés en kWh/m²/an, à partir de son parc non résidentiel de référence au 1er janvier 2020.
À partir de 2030, les bâtiments concernés devront respecter le premier seuil. Un seuil plus strict s'appliquera en 2033.
Attention à l'interprétation des chiffres : la directive ne prévoit pas que chaque bâtiment tertiaire réduise sa consommation de 16 % en 2030 et de 26 % en 2033. Ces pourcentages servent à définir les seuils de performance à partir de la distribution du parc national. Ils ne doivent pas non plus être confondus avec des taux de rénovation annuels obligatoires.
Les États membres peuvent prévoir certaines dérogations, notamment pour des catégories particulières de bâtiments, dans les limites fixées par la directive.
Pour les gestionnaires de patrimoine, la première difficulté sera donc d'identifier les actifs susceptibles de se situer sous les futurs seuils de performance.
Source : article 9 de la directive EPBD.
Quelles obligations pour les bâtiments neufs ?
La directive introduit également une nouvelle référence européenne : le bâtiment à émissions nulles, ou Zero-Emission Building (ZEB).
Ce standard doit s'appliquer :
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Dès le 1er janvier 2028 aux bâtiments neufs appartenant à des organismes publics.
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Dès le 1er janvier 2030 à l'ensemble des nouveaux bâtiments, sous réserve des dérogations prévues.
Un bâtiment à émissions nulles présente une très haute performance énergétique et ne génère pas d'émissions de carbone sur site provenant des combustibles fossiles.
La directive renforce également la prise en compte de l'empreinte carbone sur l'ensemble du cycle de vie du bâtiment : calcul et affichage du potentiel de réchauffement planétaire dès 2028 pour les bâtiments neufs de plus de 1 000 m², puis à partir de 2030 pour tous les bâtiments neufs.
Cette évolution élargit progressivement l'évaluation environnementale : il ne s'agit plus uniquement de maîtriser la consommation d'énergie pendant l'exploitation, mais aussi de tenir compte des impacts liés à la construction.
Source : Commission européenne.
Où en est la transposition de la directive EPBD en France en 2026 ?
Au 27 octobre 2026, la directive EPBD n'est pas encore intégralement transposée en droit français. Si plusieurs dispositifs nationaux contribuent déjà aux objectifs européens, certaines nouvelles exigences, notamment les normes minimales de performance énergétique des bâtiments non résidentiels, restent à préciser.
La date limite générale de transposition était pourtant fixée au 29 mai 2026.
Le 15 juillet 2026, la Commission européenne a annoncé l'ouverture de procédures d'infraction à l'encontre des 27 États membres pour défaut de transposition complète de la directive. La France est donc également concernée par cette procédure.
Cette démarche ne signifie pas que toutes les dispositions européennes sont absentes du droit français. Plusieurs réglementations nationales, antérieures ou adoptées en 2026, couvrent déjà une partie des sujets : réduction énergétique du parc tertiaire français, rénovation énergétique, automatisation des bâtiments, performance des constructions neuves et diagnostics de performance énergétique.
De plus, le projet de loi DDADUE (Diverses Dispositions d’Adaptation au Droit de l’Union Européenne) a été adopté par le Sénat en février 2026. Cependant, la procédure parlementaire n’est pas finalisée. La transposition est encore en cours. Les objectifs sont fixés au niveau européen et la France devra s’y conformer, quelle que soit la date de publication du texte national.
Cependant, l'arrêté français du 11 juin 2026 adapte certaines dispositions relatives au DPE, avec une entrée en vigueur prévue au 1er janvier 2027.
La directive EFBP ajoute aussi l’obligation de systèmes BACS pour les bâtiments tertiaires. Les seuils et le calendrier sont en partie alignés avec le décret BACS français, mais avec des nuances qui restent à clarifier dans la transposition.
Les seuils nationaux qui permettront de déterminer précisément les bâtiments tertiaires concernés par les nouvelles normes minimales de performance énergétique doivent encore être clarifiés.
Pour les propriétaires et exploitants, la distinction est importante : les objectifs européens sont fixés, mais toutes les obligations opérationnelles françaises ne sont pas encore définitivement définies.
Sources : Commission européenne – Mise en demeure des États membres, juillet 2026 ; Légifrance – Arrêté du 11 juin 2026.
Directive EPBD, Décret Tertiaire et Décret BACS : quelles différences ?
La France dispose déjà de réglementations structurantes pour améliorer la performance énergétique du parc tertiaire. La directive EPBD vient compléter ce cadre, mais les différentes obligations ne doivent pas être confondues.
| Réglementation | Objectif | Échéances principales |
|---|---|---|
| Directive EPBD | Améliorer la performance énergétique minimale des bâtiments non résidentiels et décarboner le parc immobilier. | 2030 et 2033 pour les normes minimales du tertiaire. |
| Décret Tertiaire | Réduire les consommations d'énergie finale de 40 %, 50 % et 60 %, ou atteindre les valeurs absolues réglementaires. | 2030, 2040 et 2050. |
| Décret BACS | Installer des systèmes d'automatisation et de contrôle pour optimiser les équipements techniques. | Selon la puissance, le type de bâtiment et le calendrier réglementaire applicable. |
Les trois dispositifs ont des périmètres et des modalités d'application distincts.
Le Décret Tertiaire : une trajectoire de réduction des consommations
Le dispositif Éco Énergie Tertiaire impose aux acteurs assujettis de réduire progressivement leurs consommations d'énergie finale.
Les propriétaires et occupants concernés doivent déclarer chaque année leurs consommations sur la plateforme OPERAT, administrée par l'ADEME.
Cette obligation repose sur des trajectoires de réduction en valeur relative ou sur l'atteinte d'objectifs exprimés en valeur absolue, selon les modalités du dispositif.
L’EPBD introduit un cadre européen complémentaire au décret tertiaire.
Les deux dispositifs poursuivent un même objectif de réduction de l’impact énergétique des bâtiments, mais avec des approches différentes :
- Le décret tertiaire s’appuie sur la consommation d’énergie finale, tandis que l’EPBD intègre une approche fondée sur l’énergie primaire et les émissions de CO₂.
-
Le décret tertiaire impose des objectifs de réduction des consommations pouvant être atteints en valeur relative ou en valeur absolue. L’EPBD introduit quant à elle des seuils minimaux de performance énergétique, dont la déclinaison concrète relève de chaque État membre.
- L’EPBD renforce également la planification des rénovations, avec une trajectoire structurée dans le temps permettant d’identifier les travaux à mener, leur calendrier et les investissements associés.
Pour les foncières et les grands patrimoines immobiliers, l’enjeu est donc double : continuer à piloter l’atteinte des objectifs du décret tertiaire tout en anticipant la trajectoire de performance imposée par le cadre européen.
Un bâtiment engagé dans la trajectoire du Décret Tertiaire n'est donc pas automatiquement assuré de satisfaire aux futures exigences EPBD. Il faudra vérifier l'articulation des seuils et les règles de mise en conformité retenues en France.
Le Décret BACS : l'automatisation au service de l'efficacité énergétique
Le Décret BACS encadre l'installation de systèmes d'automatisation et de contrôle des bâtiments, souvent associés à la gestion technique du bâtiment (GTB).
Il prévoit notamment :
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Une échéance déjà passée au 1er janvier 2025 pour certains bâtiments existants équipés de systèmes de plus de 290 kW.
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Une obligation applicable aux bâtiments neufs concernés de plus de 70 kW, selon leur date de permis de construire.
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Une échéance au 1er janvier 2030 pour les autres bâtiments tertiaires existants de plus de 70 kW, avec une obligation pouvant intervenir plus tôt lors du renouvellement des équipements concernés.
Le report français de 2027 à 2030 a été fixé par le décret du 26 décembre 2025.
La directive EPBD renforce parallèlement le rôle de l'automatisation, du suivi des performances et de la qualité de l'environnement intérieur.
À noter : la directive européenne fixe le 31 décembre 2029 pour certaines obligations BACS, tandis que la réglementation française retient le 1er janvier 2030 pour les bâtiments existants concernés par le seuil de 70 kW. Cet écart de calendrier mérite d'être suivi dans le cadre de la transposition.
Sources : Ministère – Éco Énergie Tertiaire ; Ministère – Calendrier BACS 2026 ; Légifrance – Article R175-2.
Les infrastructures de recharge :des exigences renforcées
L’EPBD 2024 renforce les exigences relatives aux infrastructures de recharge pour les véhicules électriques dans les bâtiments non résidentiels disposant de places de stationnement.
En France, ces nouvelles dispositions devront s’articuler avec les obligations déjà en vigueur, notamment celles issues de la loi d’orientation des mobilités (LOM).
Pour les propriétaires et gestionnaires de patrimoine, il s’agit donc d’anticiper les besoins en équipements et en pré-équipement des parkings dans leur stratégie immobilière, en tenant compte des exigences françaises actuelles et de la future transposition de l’EPBD.
Pourquoi la directive EPBD représente-t-elle un enjeu majeur pour l'immobilier tertiaire ?
Le secteur tertiaire français représente environ 1,2 milliard de m² et 15 % de la consommation nationale d'énergie finale brute en 2024, selon les données publiées par le ministère de la Transition écologique en mai 2026.
Les premiers résultats du dispositif Éco Énergie Tertiaire montrent des progrès, mais aussi l'ampleur du travail restant à accomplir.
Performance énergétique du tertiaire : les chiffres français
de m² de bâtiments tertiaires
de consommation pour le périmètre de bâtiments analysé, par rapport à 2010–2019
entités fonctionnelles assujetties environ, dans OPERAT
de déclarations de consommation validées, toutes années confondues
Source : Ministère de la Transition écologique, bilan publié le 19 mai 2026. Données OPERAT arrêtées au 31 janvier 2026. La baisse de 26 % n'est pas une moyenne représentative de l'ensemble du parc tertiaire national.
Ces données mettent en évidence l'importance du suivi énergétique. Mais elles rappellent aussi une limite : disposer de consommations déclarées ne suffit pas à identifier les bâtiments les plus énergivores, les équipements responsables des dérives ou les investissements prioritaires.
Dans ce contexte, la directive EPBD renforce l'intérêt d'une gestion énergétique fondée sur des données fiables et comparables, particulièrement pour les organisations qui exploitent plusieurs dizaines ou centaines de bâtiments.
Comment préparer son parc immobilier aux prochaines exigences EPBD ?
Même si toutes les modalités de transposition de l’EPBD ne sont pas encore arrêtées, plusieurs actions peuvent déjà être engagées :
- Établir un état des lieux énergétique du parc immobilier afin d’identifier les bâtiments les moins performants et de prioriser les actions de rénovation.
- Construire une trajectoire de rénovation à moyen et long terme, en anticipant les futures exigences européennes plutôt qu’en raisonnant uniquement échéance réglementaire par échéance réglementaire.
- Vérifier la conformité et les capacités des systèmes d’automatisation et de contrôle des bâtiments (BACS) au regard des obligations applicables.
- Cartographier les parkings et les infrastructures de recharge existantes afin d’identifier les sites nécessitant de nouveaux équipements ou un pré-équipement.
- Centraliser et fiabiliser les données énergétiques du patrimoine afin de suivre les consommations, mesurer les résultats des actions engagées et documenter la trajectoire de performance dans le temps.
Identifier les bâtiments, leurs surfaces, usages et équipements.
Centraliser les données de consommation et vérifier leur qualité.
Comparer les performances et repérer les sites prioritaires.
Définir un plan d'action et hiérarchiser les investissements.
Mesurer les résultats et ajuster les actions dans le temps.
Exemple : comment prioriser les bâtiments d'un parc multisite ?
Prenons une organisation qui gère 80 bâtiments tertiaires répartis dans plusieurs régions.
Une première analyse fait apparaître des niveaux de consommation très différents : certains sites présentent une consommation élevée par mètre carré, d'autres enregistrent des variations importantes d'une année à l'autre.
La démarche consiste à ne pas engager immédiatement les mêmes travaux sur tous les sites, mais à :
- Classer les bâtiments selon leur performance énergétique, en tenant compte des usages et des conditions d'exploitation.
- Repérer les anomalies récurrentes et les consommations évitables.
- Identifier les sites nécessitant un diagnostic approfondi ou des investissements structurels.
- Construire un plan d'action avec des objectifs, des responsables et des indicateurs de suivi.
Cette méthode permet de préparer les décisions d'investissement, sans présumer à l'avance de la conformité aux futurs seuils EPBD français.
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Deux approches complémentaires de la performance énergétique
Directive EPBD
Fixer un niveau minimal de performance énergétique aux bâtiments non résidentiels.
Décret Tertiaire
Réduire progressivement les consommations énergétiques des activités tertiaires assujetties.
Un levier commun : le pilotage énergétique
Des données fiables pour mesurer, comparer et améliorer les performances des bâtiments.
Quel rôle pour les logiciels de management énergétique dans la mise en œuvre de l'EPBD ?
La directive EPBD ne rend pas obligatoire l'acquisition d'un logiciel EMS (Energy Management System). En revanche, les nouvelles exigences de performance renforcent le besoin d'outils capables de collecter, analyser et exploiter les données énergétiques à l'échelle d'un bâtiment ou d'un patrimoine.
Pour un responsable immobilier ou un energy manager, une plateforme EMS peut notamment faciliter :
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La centralisation des consommations énergétiques de plusieurs bâtiments.
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Le suivi d'indicateurs de performance et la comparaison de sites.
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L'identification des dérives de consommation.
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La mesure des économies après la mise en œuvre d'actions correctives.
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La préparation des éléments nécessaires au pilotage et aux reportings énergétiques.
Les solutions EMS et GTB remplissent toutefois des fonctions différentes et complémentaires : la GTB automatise et pilote les équipements techniques, tandis qu'un EMS permet de consolider et d'analyser les performances énergétiques, notamment à l'échelle multisite.
Ubigreen Energy, plateforme de management énergétique développée par Ubigreen, accompagne les organisations dans la collecte, le suivi et l'analyse des consommations, ainsi que dans leur démarche de conformité au dispositif Éco Énergie Tertiaire.
La plateforme peut ainsi contribuer à structurer le suivi énergétique nécessaire à l'anticipation des futures obligations, sans se substituer aux audits, aux travaux de rénovation ou aux vérifications réglementaires propres à chaque bâtiment.
Questions fréquentes sur la directive EPBD
La directive EPBD est-elle déjà applicable en France ?
La directive EPBD est entrée en vigueur au niveau européen le 28 mai 2024. Les États membres devaient transposer l'essentiel de ses dispositions avant le 29 mai 2026. Au 27 octobre 2026, la France dispose déjà de plusieurs réglementations couvrant les objectifs européens, mais la transposition de la directive refondue reste incomplète.
Quels bâtiments sont concernés par la directive EPBD ?
La directive concerne les bâtiments résidentiels et non résidentiels, neufs et existants. Les obligations varient notamment selon leur catégorie, leur performance énergétique, leur superficie et leurs équipements. Certaines exemptions sont possibles.
Que signifient les seuils de 16 % en 2030 et 26 % en 2033 ?
Ces pourcentages correspondent à des seuils de performance définis à partir des segments les moins performants du parc non résidentiel national. Ils ne correspondent pas à un objectif uniforme de réduction de consommation de 16 % ou de 26 % pour chaque bâtiment.
La directive EPBD remplace-t-elle le Décret Tertiaire ?
Non. La directive EPBD définit un cadre européen et de nouveaux objectifs de performance, tandis que le Décret Tertiaire impose déjà des trajectoires de réduction des consommations en France. Leur articulation doit être précisée dans le cadre de la transposition.
La directive EPBD impose-t-elle l'installation de panneaux solaires ?
Elle prévoit un déploiement progressif d'équipements solaires sur certaines catégories de bâtiments neufs et existants, sous réserve de critères techniques, économiques et fonctionnels. Les échéances dépendent notamment du type et de la surface du bâtiment ainsi que de la nature des travaux.
Faut-il attendre la transposition française pour agir ?
Non. Les obligations françaises déjà applicables restent en vigueur. Les propriétaires et gestionnaires immobiliers peuvent également anticiper en améliorant la connaissance de leur patrimoine, la qualité des données énergétiques et la programmation des actions de performance.