Décret BACS : quelles obligations et sanctions pour les bâtiments tertiaires ?
Le décret BACS impose à certains bâtiments tertiaires d’être équipés d’un système d’automatisation et de contrôle capable de suivre, d’analyser et de piloter leurs équipements techniques.
L’obligation concerne les bâtiments équipés d’un système de chauffage ou de climatisation, combiné ou non avec un système de ventilation, dont la puissance nominale utile est strictement supérieure à 70 kW.
Les obligations et les échéances diffèrent cependant selon la puissance des systèmes, la date du permis de construire et la situation du bâtiment. Cette page détaille les responsabilités des propriétaires, les fonctions attendues du BACS, les inspections à réaliser et les conséquences d’une non-conformité.
Mise à jour 2026 : les obligations et échéances à connaître
Les bâtiments tertiaires existants équipés de systèmes de plus de 290 kW devaient être conformes au plus tard le 1er janvier 2025.
Pour les autres bâtiments existants dépassant 70 kW, l’installation doit intervenir lors du renouvellement du système concerné et, au plus tard, le 1er janvier 2030.
Les bâtiments neufs de plus de 70 kW sont concernés lorsque leur permis de construire a été déposé à partir du 8 avril 2024.
Une exemption peut être envisagée si une étude démontre que l’installation n’est pas réalisable avec un temps de retour sur investissement inférieur à dix ans.
Les dates clés du décret BACS
- Permis de construire déposé à partir du 21 juillet 2021 : bâtiments neufs équipés de systèmes de plus de 290 kW ;
- Permis de construire déposé à partir du 8 avril 2024 : bâtiments neufs équipés de systèmes de plus de 70 kW ;
- 1er janvier 2025 : bâtiments tertiaires existants équipés de systèmes de plus de 290 kW ;
- lors du renouvellement du système et au plus tard le 1er janvier 2030 : autres bâtiments tertiaires existants équipés de systèmes de plus de 70 kW.
➥ Décret BACS 2025 : les obligations pour les systèmes de plus de 290 kW ;
➥ Décret BACS 70 kW : qui est concerné par l’échéance 2030 ?
Qui est soumis aux obligations du Décret BACS ?
Le Décret BACS concerne les bâtiments dans lesquels sont exercées des activités tertiaires marchandes ou non marchandes et qui sont équipés d’un système de chauffage ou de climatisation, combiné ou non avec un système de ventilation, dont la puissance nominale utile est supérieure à 70 kW.
L’obligation repose sur le ou les propriétaires des systèmes de chauffage ou de climatisation concernés. Le locataire, l’exploitant, le mainteneur ou le gestionnaire immobilier peut intervenir dans l’exploitation du BACS, mais il n’est pas automatiquement l’assujetti réglementaire.
Lorsque le bâtiment est alimenté par un réseau urbain de chaleur ou de froid, la puissance à prendre en compte est celle de la station d’échange.
Une exemption peut être envisagée si le propriétaire produit une étude démontrant que l’installation du BACS n’est pas réalisable avec un temps de retour sur investissement inférieur à dix ans, en tenant compte des aides financières publiques. (source : Légifrance)
Comment fonctionnent les BACS ?
Les BACS ont 3 fonctions principales :
1. Les systèmes vont pouvoir suivre, analyser et enregistrer la consommation d’énergie du bâtiment et ce, en continu. Des pertes d’efficacité des équipements pourront ainsi être détectées et le gestionnaire du site pourra être informé pour améliorer la performance énergétique du bâtiment.
2. Les BACS sont interopérables avec les équipements techniques du bâtiment (production de froid, centrale de traitement d’air, chaufferie etc.), c’est-à-dire qu’ils ont la capacité de communiquer avec les autres systèmes ou équipements dans le bâtiment.
3. Ils permettent un arrêt manuel et une gestion autonome des systèmes du bâtiment.
Ainsi, l’installation d’un système d’automatisation et de contrôle nécessite le raccordement à des dispositifs de comptage mais aussi aux systèmes techniques du bâtiment (ventilation, chauffage, refroidissement, production d’eau chaude sanitaire, production d’électricité sur site, éclairage intégré etc.).
Les données devront être conservées durant 5 années sur le BACS ou de manière dématérialisée par le propriétaire du système, qui transmet ensuite à chaque exploitant en fonction des informations le concernant.
L’objectif majeur du décret BACS est d’intégrer et de garder un système sur le long terme, qui soit maintenu dans le fonctionnement du bâtiment.
➥ Classes GTB du Décret BACS: Lire plus sur les classes énergétiques du Décret BACS
Quelles sont les obligations concrètes du Décret BACS ?
1. Vérifier l’assujettissement du bâtiment
Le propriétaire doit identifier les systèmes de chauffage, de climatisation et de ventilation, vérifier leur puissance nominale utile et déterminer l’échéance applicable.
2. Installer ou faire évoluer un système BACS
Le bâtiment doit être équipé d’un système répondant aux fonctions réglementaires. Une GTB existante peut parfois être conservée, mais elle peut nécessiter un nouveau paramétrage, l’ajout de compteurs ou le raccordement d’équipements complémentaires
3. Raccorder les systèmes techniques concernés
Le périmètre de raccordement dépend de la situation du bâtiment. Il peut comprendre le chauffage, la climatisation, la ventilation et, selon les conditions réglementaires, d’autres systèmes techniques comme l’eau chaude sanitaire, l’éclairage intégré ou la production d’électricité sur site.
4. Suivre et analyser les données énergétiques
Le BACS doit suivre, enregistrer et analyser les données de production et de consommation énergétique :
- en continu ;
- par zone fonctionnelle ;
- avec un pas de temps horaire.
Les données doivent être conservées à l’échelle mensuelle pendant cinq ans.
5. Détecter les pertes d’efficacité
Le système doit comparer l’efficacité énergétique du bâtiment à des valeurs de référence, détecter les pertes de performance et informer l’exploitant des améliorations possibles.
6. Ajuster et piloter les équipements
Le système ne doit pas seulement afficher les données : il doit pouvoir ajuster le fonctionnement des systèmes techniques en fonction des informations analysées.
Un simple logiciel de visualisation ne suffit donc pas s’il ne permet pas la commande et l’ajustement automatique des équipements.
7. Garantir l’interopérabilité et la continuité de fonctionnement
Le BACS doit être interopérable avec les systèmes techniques raccordés. Il doit également permettre l’arrêt manuel et la gestion autonome d’un ou de plusieurs systèmes.
8. Entretenir le système et former l’exploitant
Le propriétaire doit organiser des vérifications périodiques, prévoir la réparation ou le remplacement rapide des éléments défaillants et veiller à la formation de l’exploitant au fonctionnement et au paramétrage du BACS.
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Centraliser ses données dans un logiciel de suivi énergétique pour gagner en efficacité
Même si dans le décret BACS, rien n’oblige à bénéficier d’une solution centralisatrice, les résultats seront atteignables plus facilement grâce à ce type d’outil.
En effet, dans le cadre d’un patrimoine diffus, complexe et multisites, il peut co-exister plusieurs systèmes différents installés sur un patrimoine immobilier qui vont traiter des problématiques différentes.
Un parc hétérogène avec des bâtiments qui ne sont pas de la même typologie va nécessiter d’avoir une solution pour centraliser toutes ses données afin de répondre efficacement au décret BACS mais aussi au décret tertiaire.
Il va falloir un outil de gestion patrimoniale pour modéliser un patrimoine immobilier, qui soit entièrement paramétrable et personnalisable suivant l’organisation.
Pour pouvoir collecter et suivre les données énergétiques de sous-compteurs différents, il va falloir agréger de la data issue de sources différentes. Il va être indispensable de se doter d’un outil pour suivre les points de mesure et afficher les bons indicateurs de performance énergétique à suivre avec la disponibilité des données pendant 5 ans, comme le stipule le décret BACS.
L’analyse des consommations en continu et les tableaux de bord dédiés à l’analyse vont permettre d’afficher facilement les données et de détecter les anomalies rapidement.
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Quelle inspection faut-il réaliser ?
Les systèmes BACS concernés sont soumis à une inspection périodique organisée à l’initiative de leur propriétaire.
Cette inspection vérifie notamment :
- l’analyse fonctionnelle du système lors de la première inspection ;
- le bon fonctionnement du BACS ;
- le respect des fonctions réglementaires ;
- la pertinence de son paramétrage par rapport aux usages ;
- les éventuelles améliorations à apporter.
La fréquence maximale entre deux inspections est de cinq ans. Une inspection doit toutefois être réalisée dans les deux ans suivant l’installation ou la modification du BACS, ou après la modification d’un système technique qui lui est raccordé.
Le rapport est remis au propriétaire dans un délai d’un mois et conservé pendant dix ans.
Décret BACS : Quelle sanction ?
Le Décret BACS et le dispositif Éco Énergie Tertiaire sont deux réglementations distinctes, fondées sur des critères d’assujettissement différents. Un bâtiment soumis au Décret BACS n’est donc pas automatiquement soumis au Décret Tertiaire.
Les amendes administratives pouvant atteindre 1 500 euros pour une personne physique ou 7 500 euros pour une personne morale, ainsi que la publication d’un constat de carence, relèvent du dispositif Éco Énergie Tertiaire. Elles ne doivent pas être présentées comme des sanctions directement prévues par le Décret BACS.
Les dispositions actuellement applicables au BACS imposent néanmoins au propriétaire de respecter les échéances d’installation, les fonctionnalités réglementaires, l’entretien, la formation de l’exploitant et les inspections périodiques. L’inspection permet notamment d’identifier les défauts de fonctionnement, les écarts par rapport aux exigences réglementaires et les améliorations à engager.
Un défaut de conformité peut également entraîner des conséquences opérationnelles, contractuelles ou patrimoniales : système insuffisamment performant, réserves lors d’un audit ou d’une transaction, travaux correctifs, perte d’éligibilité à certaines aides ou difficulté à justifier la conformité du bâtiment.
Lorsqu’un bâtiment est également assujetti au Décret Tertiaire, les sanctions propres à ce dispositif peuvent s’appliquer en cas de manquement à ses obligations, indépendamment du Décret BACS. (source : Légifrance)
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À retenir : obligations et conformité au Décret BACS
Le Décret BACS concerne les bâtiments accueillant des activités tertiaires et équipés de systèmes de chauffage ou de climatisation d’une puissance nominale utile supérieure à 70 kW. L’obligation repose sur le ou les propriétaires de ces systèmes.
Les bâtiments existants de plus de 290 kW devaient être conformes au 1er janvier 2025. Pour les autres bâtiments existants de plus de 70 kW, l’obligation s’applique lors du renouvellement du système et, au plus tard, le 1er janvier 2030.
La conformité ne consiste pas uniquement à afficher les consommations : le BACS doit suivre et analyser les données, ajuster les équipements, détecter les pertes d’efficacité et être interopérable avec les systèmes techniques raccordés.
Le propriétaire doit également organiser l’entretien, former l’exploitant et faire réaliser les inspections périodiques. Les sanctions du Décret Tertiaire ne doivent pas être présentées comme des sanctions directes du Décret BACS.
Questions fréquentes sur les obligation et sanctions du Décret BACS
Qui est concerné par les obligations du Décret BACS ?
Le Décret BACS concerne les bâtiments dans lesquels sont exercées des activités tertiaires marchandes ou non marchandes et qui disposent d’un système de chauffage ou de climatisation, combiné ou non avec une ventilation, dont la puissance nominale utile est supérieure à 70 kW. Lorsque le bâtiment est raccordé à un réseau de chaleur ou de froid, la puissance à prendre en compte est celle de la station d’échange.
Qui est responsable de la conformité au Décret BACS ?
L’obligation repose sur le ou les propriétaires des systèmes de chauffage ou de climatisation concernés. Il ne s’agit donc pas automatiquement du propriétaire du bâtiment. Le locataire, l’exploitant ou le mainteneur peut intervenir dans l’utilisation et l’entretien du système sans être nécessairement l’assujetti réglementaire.
Quelles sont les échéances du Décret BACS ?
Les bâtiments tertiaires existants équipés de systèmes de plus de 290 kW devaient être équipés au plus tard le 1er janvier 2025. Pour les autres bâtiments existants dépassant 70 kW, l’obligation s’applique lors du renouvellement du système et, au plus tard, le 1er janvier 2030. Les bâtiments neufs de plus de 70 kW sont concernés lorsque leur permis de construire a été déposé à partir du 8 avril 2024.
Quelles sont les principales obligations imposées par le Décret BACS ?
Le système doit suivre, enregistrer et analyser les données énergétiques en continu, par zone fonctionnelle et avec un pas de temps horaire. Il doit également ajuster les systèmes techniques, comparer leur efficacité à des références, détecter les pertes de performance, informer l’exploitant, être interopérable et permettre un arrêt manuel ainsi qu’une gestion autonome des équipements. Les données mensuelles doivent être conservées pendant cinq ans.
Existe-t-il une exemption au Décret BACS ?
Oui. Le propriétaire peut être exempté s’il produit une étude démontrant que l’installation du système BACS n’est pas réalisable avec un temps de retour sur investissement inférieur à dix ans. Le calcul doit tenir compte des aides financières publiques disponibles. L’exemption doit donc être justifiée par une étude et ne peut pas être simplement déclarée.
L’inspection du système BACS est-elle obligatoire ?
Oui. Le propriétaire doit faire réaliser une inspection périodique portant notamment sur le bon fonctionnement du système, le respect des fonctionnalités réglementaires et la pertinence de son paramétrage. Le rapport doit être remis au propriétaire dans un délai d’un mois et conservé pendant dix ans.
La durée entre deux inspections ne peut pas dépasser cinq ans. Une inspection doit intervenir dans les deux ans suivant l’installation ou le remplacement du BACS, ou le remplacement d’un système technique qui lui est raccordé.
Quelles sont les sanctions en cas de non-respect du Décret BACS ?
Les dispositions réglementaires propres au BACS définissent principalement les obligations d’installation, de fonctionnement, d’entretien, de formation et d’inspection. Elles ne doivent pas être confondues avec le mécanisme de sanctions du Décret Tertiaire. Les amendes et mesures de publication prévues pour Éco Énergie Tertiaire ne doivent donc pas être présentées comme des sanctions directes du Décret BACS.
Une inspection peut néanmoins révéler des fonctionnalités manquantes, un mauvais paramétrage ou un défaut de fonctionnement et formuler des recommandations de correction ou de remplacement. La non-conformité peut également compliquer la justification réglementaire du bâtiment lors d’un audit, d’une transaction ou d’une démarche de financement.