Décret Tertiaire locataire et propriétaire : qui doit déclarer sur OPERAT ?

Propriétaire ou locataire : qui est concerné par le Décret Tertiaire ?

Dans le cadre du Décret Tertiaire, les obligations concernent à la fois les propriétaires et les preneurs à bail des bâtiments, parties de bâtiments ou ensembles immobiliers assujettis. En pratique, la répartition des responsabilités dépend des consommations concernées, des équipements exploités, des parties communes, du contrat de bail et de l’organisation du site. Pour les bâtiments multi-occupants, la coordination entre propriétaire, locataires et occupants est donc essentielle afin de fiabiliser les données, répartir les consommations et suivre les objectifs de réduction énergétique sur OPERAT.

Que l’on occupe 100, 200 ou 500 M2, dès l’instant où le bâtiment est éligible au Décret Tertiaire, à savoir qu’il cumule plus de 1000 M2 de superficie d’activités tertiaires, chaque entité fonctionnelle et donc chaque locataire ou co-propriétaire doit effectuer une déclaration. Et lorsque des activités tertiaires, hébergées dans un bâtiment qui est soumis à l’obligation, cessent, les propriétaires et les preneurs à bail qui continuent à y exercer des activités tertiaires demeurent soumis aux obligations même si la surface cumulée des activités tertiaires hébergées devient inférieure à 1000 m² (*). Les propriétaires, quelle que soit leur forme juridique (copropriété, association de copropriétés), sont bien sûr potentiellement concernés, et il convient donc aussi de faire attention chaque année à l’évolution des preneurs et des usages du bâtiment, des parties ou d’un ensemble de bâtiments (**). Car par ailleurs, un bâtiment non assujetti une année, peut aussi le devenir ensuite.

Bâtiment multi-occupant : propriétaires et locataires sont-ils tous concernés ?

Toutes les parties prenantes sont concernées.

Tout le monde est « à égalité » et est concerné quelle que soit la surface qu’il occupe, car les obligations d’actions de réduction des consommations d’énergies concernent autant les propriétaires que les preneurs à bail des bâtiments assujettis. Le terme « multi-occupation » d’un bâtiment se précise avec les trois situations suivantes : 

• Un propriétaire avec des locataires (preneur à bail) ou occupants (sans contrat de bail);
• Une copropriété avec des propriétaires occupants ;
• Une copropriété avec à la fois des propriétaires occupants et/ou des locataires.

Quelles consommations déclarer dans un bâtiment partagé ?

Et pour chaque cas, il y a très souvent des équipements qui sont partagés et qui desservent tout ou partie des locaux tertiaires assujettis : chauffage, production d’eau chaude sanitaire, parfois refroidissement…et il y a également les consommations énergétiques sur les parties communes. On peut considérer quatre familles possibles de consommations d’énergie au sein des bâtiments en multi- occupation :

• Les consommations individuelles d’énergie liées aux équipements des différents exploitants et locataires / occupants, et dont ils ont pleinement chacun la maîtrise,
• Les consommations d’énergie liées aux équipements gérés par le propriétaire dont le local tertiaire bénéficie directement, au sein du lot, avec une répartition des consommations pour chacun,
• Les consommations d’énergie liées aux parties communes ou espaces communs et équipements immobiliers commun (ascenseurs, éclairage des communs) gérés par le propriétaire,
• Les potentielles consommations d’énergie d’espaces annexes comme des grandes salles de réunion, un auditorium, dont l’exploitation est gérée par le propriétaire.

Les 3 modes de déclaration OPERAT en cas de multi-occupation

Selon les articles R.174-27 et R.174-28 du Code de la construction et de l’habitation, les données relatives aux bâtiments assujettis au Décret Tertiaire doivent être déclarées sur la plateforme OPERAT par le propriétaire et, le cas échéant, par le preneur à bail. Cette déclaration porte notamment sur les activités tertiaires exercées, les surfaces concernées, les consommations annuelles d’énergie, l’année de référence, les indicateurs d’intensité d’usage et les éventuelles modulations.

La déclaration annuelle des consommations peut être réalisée par le propriétaire ou par le preneur à bail, selon les responsabilités de chacun et les dispositions prévues dans le bail ou les documents contractuels. Le preneur à bail peut également déléguer cette transmission au propriétaire ou à un prestataire.

Dans ce contexte, afin d’apprécier l’efficacité énergétique des locaux tertiaires, deux cas de figures principaux ont été retenus pour la remontée des données sur la plateforme OPERAT:

– Cas standard : Chaque utilisateur (propriétaire, locataire, occupant) de local tertiaire renseigne les consommations propres à son local, les consommations réparties dont il bénéficie au sein de son lot ainsi que les consommations des espaces communs qui sont réparties au tantième par le propriétaire.

– Deuxième cas : Chaque utilisateur (propriétaire, locataire, occupant) de local tertiaire renseigne les consommations propres à son local, et les consommations réparties dont il bénéficie au sein de son lot. Le propriétaire renseigne sur OPERAT les consommations d’énergie des espaces communs et des espaces annexes dont il assure l’exploitation.

– Enfin, troisième cas possible, certains propriétaires peuvent proposent de remplir Operat dans sa globalité pour le compte de tous les occupants, y inclus les charges individuelles de chacun. 

Les consommations d’énergies doivent provenir de compteurs (point de livraison) ou de sous-comptages. Leur répartition au niveau d’un local tertiaire n’est envisageable que dans le cadre d’une répartition au tantième des surfaces considérées.

Coworking : les occupants sont-ils concernés par le Décret Tertiaire ?

Oui si l’activité tertiaire s’exerce dans un bâtiment partagé avec d’autres organismes délivrant des services et, qu’à eux tous, les « coworkers » occupent une surface de plancher de plus de 1 000 m² alors chacun des occupants du coworking est assujetti.

Comment répartir le plan d’actions entre propriétaire et locataire ?

Le plan d’actions doit être établi conjointement entre le propriétaire et les occupants ou preneurs à bail des locaux tertiaires concernés et doit préciser la répartition des actions à mettre en oeuvre, le responsable de la mise en œuvre en termes de maîtrise d’ouvrage pour chaque action, et si nécessaire la clé de répartition financière pour les actions concernées (suivant le contrat de bail, certaines actions peuvent être portées par les locataires).

(*) Surface pour le calcul Décret Tertiaire : il s’agit de surface de plancher définie par l’article R111-22 du code de l’urbanisme. Pour les bâtiments et ensembles commerciaux c’est la Surface Commerciale Utile (SCU) qui peut être utilisée.

(**) Bâtiment assujetti au Décret tertiaire – définition légale : 

• Bâtiment d’une surface supérieur ou égale à 1 000 m² exclusivement alloué à un usage tertiaire 
• Toutes parties d’un bâtiment à usage mixte qui hébergent des activités tertiaires et dont le cumul des surfaces est supérieur ou égal à 1000 m² ; 
• Tout ensemble de bâtiments situés sur une même unité foncière ou sur un même site dès lors que ces bâtiments hébergent des activités tertiaires sur une surface cumulée supérieure ou égale à 1 000 m².

Questions fréquentes – Décret Tertiaire, locataires et propriétaires